NXDR－2023－01001

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寧政辦發〔2023〕1號

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寧鄉市人民政府辦公室

關于印發寧鄉市保障性租賃住房建設

管理實施細則的通知

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各鄉鎮人民政府、街道辦事處，市直機關各單位：

《寧鄉市保障性租賃住房建設管理實施細則》已經市人民政府同意，現印發給你們，請認真遵照執行。

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寧鄉市保障性租賃住房建設管理實施細則

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第一章?總則

第一條?為鼓勵和支持市場主體投資建設保障性租賃住房，多渠道解決新市民的階段性住房問題，加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系，根據《國務院辦公廳關于加快發展保障性租賃住房的意見》（國辦發〔2021〕22號）、《湖南省住房和城鄉建設廳關于加快發展保障性租賃住房的通知》（湘建?！?/span>2022〕2號）、《長沙市人民政府辦公廳關于加快發展保障性租賃住房的實施意見》（長政辦發〔2021〕75號）等文件精神，結合我市實際，制定本實施細則。

第二條?保障性租賃住房主要面向有租住需求的新就業大學生、青年人、產業工人等新市民群體，解決階段性住房困難問題。保障性租賃住房租金低于同地段同品質市場租賃住房租金。

第三條?保障性租賃住房由政府給予土地、財稅、金融等政策支持，引導多主體投資、多渠道供給，堅持“誰投資、誰所有”，主要利用集體經營性建設用地、企事業單位自有閑置土地、產業園區配套用地和存量閑置房屋建設，適當利用新供應國有建設用地建設，并完善相關配套。支持專業化規?；》孔赓U企業建設和運營管理保障性租賃住房。

第四條?寧鄉市人民政府是寧鄉市保障性租賃住房的責任主體。市住房城鄉建設（住房保障）部門是寧鄉市保障性租賃住房建設管理工作的主管部門，負責寧鄉市范圍內保障性租賃住房建設管理的具體工作。市發改、財政、自然資源、稅務、金融等部門根據職能職責制定相應實施細則，確保政策落實到位。市水利、電力、燃氣等部門單位落實保障性租賃住房相關支持優惠政策。市政府督查室負責督促、檢查相關政策的貫徹實施情況，推動相應政策落地生效。

第五條?保障性租賃住房建設要綜合考慮居住人員的實際需要，選址在交通便利、公共設施齊全的區域，配套建設好水、電、氣、路、管網等市政基礎設施和教育、衛生、文化、醫療等公共服務設施。

第二章?籌集方式

第六條?利用集體經營性建設用地建設。在尊重農民集體意愿的基礎上，經市人民政府同意，支持利用集體經營性建設用地建設保障性租賃住房。支持利用城區、靠近產業園區或交通便利區域的集體經營建設用地建設保障性租賃住房；農村集體經濟組織可通過自建或聯營、入股等方式建設運營保障性租賃住房，建設保障性租賃住房的集體經營性建設用地使用權可以辦理抵押貸款。

第七條?利用企事業單位自有閑置土地建設。企事業單位依法取得使用權的土地（含低效和閑置工業用地），經市人民政府同意，在符合規劃、權屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，允許用于建設保障性租賃住房，并變更土地用途，不補繳土地價款，原劃撥的土地可繼續保留劃撥方式；允許土地使用權人自建或與其他市場主體合作建設運營保障性租賃住房。

第八條?利用產業園區配套用地建設。經市人民政府同意，在確保安全的前提下，產業園區中工業項目配套建設行政辦公及生活服務設施的用地面積占項目總面積的比例上限可由7%提高到15%，建筑面積占比上限相應提高，提高部分主要用于建設宿舍型保障性租賃住房，嚴禁建設成套商品住宅。鼓勵將產業園區中多個工業項目配套比例對應的用地面積或建筑面積集中，統一建設宿舍型保障性租賃住房。

第九條?利用存量閑置房屋建設。閑置和低效利用的商業辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，經市人民政府同意，在符合規劃原則、權屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，允許改建為保障性租賃住房；用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質，不補繳土地價款。住宅可直接改造裝修為保障性租賃住房。非居住存量房屋改建項目和住宅改造裝修項目應符合選址合理、權屬清晰、結構安全、消防安全等要求，且土地性質為三類工業用地和三類物流倉儲用地的非居住存量房屋，不得改建為保障性租賃住房。

支持企事業單位將自有存量閑置房屋通過委托運營的方式交由專業公司運營管理。

第十條?適當利用新供應國有用地建設。按照職住平衡原則，提高住宅用地中保障性租賃住房用地供應比例，在編制年度住宅用地供應計劃時，單列租賃住房用地計劃、優先安排、應保盡保。保障性租賃住房用地可采取出讓、租賃或劃撥等方式供應，其中以出讓或租賃方式供應的，可將保障性租賃住房租賃價格及調整方式作為出讓或租賃的前置條件，允許出讓價款分期收取。新建普通商品住宅項目，可通過“按比例配建”“限地價、競自持”等方式配建一定比例的保障性租賃住房。對符合有關要求的待開發商業用地或商住比例明顯偏高的房地產項目用地，按程序報批后可將商業部分調整一定比例建設保障性租賃住房，土地用途按規定調整為租賃住房用地。

第三章 計劃與建設管理

第十一條?制定年度計劃。每年9月底前，市住房城鄉建設（住房保障）部門根據長沙市住房和城鄉建設局制定的“十四五”保障性租賃住房規劃，制定下一年度保障性租賃住房年度供應計劃，經市人民政府同意后報長沙市住房和城鄉建設局。市自然資源局依據保障性租賃住房年度供應計劃，制定保障性租賃住房土地年度供應計劃，經市人民政府同意后報長沙市自然資源和規劃局。

第十二條?計劃編制下達。市住房城鄉建設（住房保障）部門根據長沙市住房和城鄉建設局下達的保障性租賃住房年度建設計劃，將計劃下達至園區及項目單位，組織全市保障性租賃住房建設工作。

第十三條?建設適用標準。按照《住房和城鄉建設部辦公廳關于集中式租賃住房建設使用標準的通知》（建辦標〔2021〕19號）執行。

第十四條?消防安全管理。保障性租賃住房的運營主體要落實消防安全責任制，配備符合規定的消防設施、器材，保持疏散通道、安全出口、消防車通道暢通，定期開展消防安全檢查。

第四章 項目申請

第十五條?項目申請單位向市住房城鄉建設（住房保障）部門提出申請，市住房城鄉建設（住房保障）部門要建立常態化申請受理機制，及時受理項目申請。項目所在地為寧鄉經濟技術開發區、寧鄉高新技術產業園區的，申請單位需取得園區管委會同意后，向市住房城鄉建設（住房保障）部門提出申請。

第十六條?保障性租賃住房新建項目申請應提交以下資料：

1.項目申請表；

2.用地手續（委托實施的需提交授權委托書或委托合同）；

3.項目建設方案（附相關圖紙）；

4.營業執照或其他證明材料；

5.法人證書；

6.企事業單位利用自有閑置土地建設保障性租賃住房的，應經股東大會（有2名以上股東的企業）等民主程序決策同意；有上級主管部門或資產管理部門的，應經其批復同意；

7.集體經營性建設用地建設保障性租賃住房的，應經村（居）民代表大會表決或民主程序決策同意；

8.其他按要求提供的資料。

第十七條?利用非居住存量閑置房屋改建項目申請應提交以下資料：

1.項目申請表；

2.房屋權屬證明（委托實施的需提交改建授權委托書或委托合同）；

3.房屋安全檢測報告；

4.改建方案（附相關圖紙）；

5.運營方案；

6.營業執照或其他證明材料；

7.法人證書；

8.其他按要求提供的資料。

第十八條?住宅改造裝修項目申請應提交以下資料：

1.項目申請表；

2.房屋權屬證明（委托實施的需提交改造裝修授權委托書或委托合同）；

3.改造裝修方案；

4.運營方案；

5.營業執照或其他證明材料；

6.法人證書；

7.其他按要求提供的資料。

第十九條?利用非居住存量閑置房屋改建和住宅改造保障性租賃住房，應滿足以下條件：

（一）改建或改造前應依法取得土地、不動產權證或其他權屬材料，且房屋不存在查封登記、異議登記等限制轉移登記的情形。存在抵押等其他權利限制的，應取得相關權利人書面同意。

（二）利用非居住存量閑置房屋改建保障性租賃住房不得與生產、倉儲、經營場所組合或貼臨改建；改建規模原則上不少于50套（間）且項目總建筑面積不少于1000平方米。

（三）利用住宅改造保障性租賃住房原則上應以整棟、整單元或整層為基本改造單位，按原規劃設計的最小單元且按現有戶型改造，不得改變原建筑主體或承重結構；改造規模原則上不少于50套（間）且項目總建筑面積不少于1000平方米。

（四）法律、法規規定的其他條件。

第五章 項目聯合審查

第二十條?保障性租賃住房項目聯合審查由市人民政府牽頭組織，市住房城鄉建設（住房保障）部門具體承辦。

第二十一條?保障性租賃住房項目聯合審查程序如下：

（一）市住房城鄉建設（住房保障）部門在收到項目單位申請后5個工作日內對申請材料的完整性進行初審，對項目是否符合保障性租賃住房發展規劃、年度計劃等進行核實，并聯合市發改、財政、自然資源等相關部門對申報項目進行實地核驗。初審不合格的，一次性告知項目單位。

（二）初審合格的項目，市住房城鄉建設（住房保障）部門在10個工作日內報請市人民政府組織市發改、財政、自然資源等部門及園區、鄉鎮（街道）召開項目聯合審查會議進行項目認定。

市發改局對項目可行性、概算審批等進行審查；

市財政局對項目資金來源及使用等進行審查；

市自然資源局對項目用地等進行審查；

市國土規劃技術服務中心對項目規劃設計方案、改建方案（改造裝修方案）等進行審查；

市住房城鄉建設局對項目圖紙、建設方案、改建方案（改造裝修方案）等進行審查；

園區對區內項目真實性、建設方案、改建方案、改造裝修方案、消防驗收（備案）、竣工驗收及備案、房屋安全結構等進行審查；

與會單位要對聯審項目形成評審意見，市住房城鄉建設（住房保障）部門綜合與會單位意見，出具評審結論。

（三）審查通過的保障性租賃住房項目在市人民政府門戶網站或市住房城鄉建設（住房保障）部門網站進行公示，公示期不少于5個工作日，公示無異議的，由市住房城鄉建設（住房保障）部門在公示結束10個工作日內出具保障性租賃住房項目認定書。

第二十二條?已納入中央財政支持住房租賃市場發展試點的保障性租賃住房項目可直接出具保障性租賃住房項目認定書，不需要進行項目聯合審查。

第六章 項目報建與實施

第二十三條?對已出具項目認定書的保障性租賃住房項目，相關部門應根據保障性租賃住房項目認定書辦理相關手續。

第二十四條?對利用集體經營性建設用地建設保障性租賃住房的項目，市自然資源、住房城鄉建設部門應受理并依法依規辦理用地、規劃、工程、施工等相關手續。

第二十五條?對利用企事業單位自有閑置土地（含低效、閑置工業用地）和利用產業園區配套用地建設保障性租賃住房的項目，市自然資源部門應受理并依法依規辦理變更土地用途以及調整相關技術指標等相關手續。

第二十六條?對利用非居住存量房屋改建作為保障性租賃住房的項目，市自然資源部門應受理并依法依規出具同意改變用途的意見，市住房城鄉建設部門應根據同意改變用途的意見受理并辦理建設手續。住宅可直接辦理改造裝修手續。

第二十七條?保障性租賃住房項目手續齊全后方可組織項目實施。項目建設單位要落實工程質量首要責任，勘察、設計、施工、監理單位要落實工程質量主體責任。水、電、氣、路、通訊等城市基礎設施項目要與保障性租賃住房同步設計、同步建設、同步交付使用。

第二十八條?保障性租賃住房以單套（間）建筑面積不超過70平方米的小戶型為主。應當提供簡約、環保的基本裝修，具備拎包入住的條件，合理配套商業服務設施，滿足日常生活所需。

第七章 項目備案及監管

第二十九條?市住房城鄉建設（住房保障）部門將已出具保障性租賃住房項目認定書的保障性租賃住房項目報請市人民政府同意后，以市人民政府名義報送長沙市住房和城鄉建設局備案。

第三十條?市住房城鄉建設（住房保障）部門加強對保障性租賃住房建設、出租和運營管理的全過程監督，市質量安全監管機構對保障性租賃住房建設進行工程質量、安全全過程監督。

第八章 項目驗收

第三十一條?保障性租賃住房項目建設完成后，項目單位應向市住房城鄉建設（住房保障）部門申請保障性租賃住房項目相關內容驗收，市住房城鄉建設（住房保障）部門牽頭組織相關部門（前期參與聯合審查部門）開展保障性租賃住房項目相關內容驗收，各部門按職責驗收后出具驗收意見，市住房城鄉建設（住房保障）部門根據項目評審通過的建設方案抽檢復核后，形成結論性驗收意見，驗收合格的項目方可投入使用。保障性租賃住房項目申報單位須在項目完成驗收后15個工作日內，將驗收資料報市住房城鄉建設（住房保障）部門備案。

第九章 運營管理

第三十二條?納管備案。項目驗收后，項目申請單位應在長沙市住房租賃監管服務平臺辦理企業備案、項目備案、房源備案。保障性租賃住房出租人與承租人簽訂租賃合同后，應于15個工作日內在長沙市住房租賃監管服務平臺辦理租賃合同備案。

第三十三條?運營主體。保障性租賃住房項目由其所有權人或者其委托的運營單位運營管理，運營管理接受市住房城鄉建設（住房保障）部門監督。保障性租賃住房產權單位或運營單位應當做好保障性租賃住房及其配套設施的維修、養護工作，確保保障性租賃住房正常使用。

第三十四條?準入退出。保障性租賃住房出租方案由產權單位或運營單位確定，并接受市住房城鄉建設（住房保障）部門的監督。保障性租賃住房由申請人或申請人所在單位統一向項目產權單位或運營單位申請。承租人承租保障性租賃住房準入條件不設收入線，原則上應在項目所在轄區的城區或園區無自有住房（由個人誠信申報）；承租人在項目所在轄區的城區或園區持有自有住房后，應退出保障性租賃住房。

第三十五條?運營期限。新建類保障性租賃住房，租賃持續運營期限不少于10年（商住經營性用地配建租賃住房作為保障性租賃住房的，租賃持續運營期限按照履約協議書約定的持有運營期限執行）；利用存量閑置房屋建設的保障性租賃住房，租賃持續運營期限不少于8年。納入中央財政支持住房租賃市場發展試點獎補的保障性租賃住房，租賃持續運營期限按照中央財政支持住房租賃市場發展試點有關規定執行。

新建類保障性租賃住房和利用存量閑置房屋建設的保障性租賃住房，租賃持續運營期限從項目投入運營并在長沙市住房租賃監管服務平臺備案起開始計算。

保障性租賃住房項目持續運營期滿，向市住房城鄉建設（住房保障）部門申請并經上級部門審批同意后，可退出保障性租賃住房管理。

第三十六條?運營監管。保障性租賃住房在運營期內不得轉租轉借和改變房屋租住用途，不得用于酒店、賓館、旅館及民宿等特種行業，運營期內不得上市銷售或變相銷售。嚴禁以保障性租賃住房為名違規經營和騙取優惠。運營期內涉及整體轉讓的，轉讓后使用性質、土地用途和土地取得方式不變，轉讓后應向市住房城鄉建設（住房保障）部門報備。

第十章 政策支持

第三十七條?取得保障性租賃住房項目認定書和信息備案文件的保障性租賃住房項目，可享受第三十八條至第四十一條規定的相關支持政策。

第三十八條?落實中央補助資金支持政策。積極爭取通過中央、省、市現有經費渠道，持續加大對保障性租賃住房的資金支持。

第三十九條?落實稅費支持政策。綜合利用稅費手段，加大對發展保障性租賃住房的支持力度。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房，比照適用住房租賃增值稅、房產稅等稅收優惠政策。對保障性租賃住房項目免收城市基礎設施配套費。

第四十條?落實民用水電氣價格政策。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設、改建保障性租賃住房，用水、用電、用氣價格按照居民標準執行。存在混合性質情況的，應分表計量，實現獨立計量，執行分類價格。

第四十一條?落實金融支持政策。加大對保障性租賃住房建設運營的信貸支持力度，支持銀行業金融機構以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款，按照依法合規、風險可控、商業可持續原則，向改建、改造存量房屋形成非自有產權保障性租賃住房的住房租賃企業提供貸款；支持銀行業金融機構發行金融債券，募集資金用于保障性租賃住房貸款投放。支持企業發行企業債券、公司債券、非金融企業債務融資工具等公司信用類債券，用于保障性租賃住房建設運營。企業持有運營的保障性租賃住房具有持續穩定現金流的，可將物業抵押作為信用增進，發行住房租賃擔保債券。支持商業保險資金按照市場化原則參與保障性租賃住房建設。支持保障性租賃住房建設、改造、運營企業發行不動產投資信托基金（REITs）融資。

第十一章 附則

第四十二條?本實施細則由市住房城鄉建設（住房保障）部門負責解釋。本實施細則自2023年1月18日起施行，有效期五年。